El manejo de efectivo en operaciones inmobiliarias en el país

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En 2016 iniciamos con muchas novedades provocadas, por supuesto, por el deslizamiento del peso frente al dólar y por el sinnúmero de problemas económicos que se presentaron en el ámbito global, pero si tales circunstancias no desembocan en el incremento de precios de la canasta básica de manera desproporcionada, así como de otros bienes y servicios, podemos estar tranquilos.

No obstante, el problema que acarrean las dificultades económicas es que pueden orillar a determinadas personas a ver en las actividades ilícitas, como el lavado de dinero, como una posible salida a sus traumas financieros y por ello hoy analizaremos el fenómeno generado con motivo de la implementación de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (también conocida como la ley contra el lavado de dinero).

Lo primero a destacar es que este ordenamiento aplica para aquellos que desarrollan o ejecutan actividades vulnerables de las establecidas en el artículo 17, que para efectos de esta ley, se entenderán actividades vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del citado artículo las que a continuación se enlistan:

V. La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios. Serán objeto de aviso ante la secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;

XI. La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones: clientes; servicios lleve a cabo, en nombre y representación de un cliente, alguna operación financiera que esté relacionada con las operaciones señaladas en los incisos de esta fracción, con respeto al secreto profesional y garantía de defensa en términos de esta ley;

XV. La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a un mil seiscientas cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación. Serán objeto de aviso ante la secretaría las actividades anteriores, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal.

Los actos u operaciones que se realicen por montos inferiores a los señalados en las fracciones anteriores no darán lugar a obligación alguna. No obstante, si una persona realiza actos u operaciones por una suma acumulada en un periodo de seis meses que supere los montos establecidos en cada supuesto para la formulación de avisos, podrá ser considerada como operación sujeta a la obligación de presentar los mismos para los efectos de esta Ley.

Una vez dejado en claro cuáles son la actividades vulnerables en materia de operaciones inmobiliarias, es importante preguntarnos ¿Se siguen llevando a cabo operaciones inmobiliarias con manejo de efectivo, superior a los montos que establece la Ley? Toda vez que quien escribe estas líneas se desempeña en la actividad inmobiliaria, para un servidor es bien conocido que a la fecha y aún después de la promulgación de la ley, se ha buscado la estrategia fiscal y financiera que permita dentro de un marco de legalidad que se continúe utilizando el manejo de efectivo y esto es así, por cuanto se refiere a las operaciones de arrendamiento y de compraventa.

Sabemos que se trata de contratos de índole netamente civil, en donde se establecen las condiciones y obligaciones para las partes, en donde principalmente se habla del tema del pago. Diremos que, si el arrendamiento es entre particulares, lo más probable es que el pago mensual se establezca en efectivo y

a) La compraventa de bienes inmuebles o la cesión de derechos sobre estos;

b) La administración y manejo de recursos, valores o cualquier otro activo de sus

c)…; d)…;y e)…Serán objeto de aviso ante la secretaría cuando el prestador de dichos

no haya la necesidad de generar el comprobante fiscal correspondiente, porque además este recurso nunca ingresará a una cuenta bancaria, sino que el arrendador contribuyente, deberá de gastarlo así, en efectivo y su detección resulta ser sumamente complicada.

En cuanto a las operaciones de compraventa, es bien sabido que, por lo general, y entre particulares, se concretan operaciones a valor catastral, el cual suele ser más bajo que el valor comercial y el precio que se hace constar en la escritura pública usualmente es el primero que pasa con el resto, pues es pagado en efectivo para que el vendedor se lo gaste en esas condiciones, en efectivo, de modo que buscará y tratará de hacerlo de esa manera. En ese contexto se actúa dentro de un marco de legalidad y cumpliendo con la Ley Federal para Prevenir e Identificar Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.

¿Son operaciones de riesgo? Las mencionadas en el párrafo anterior, por supuesto que sí, en primera porque estamos violentando la ley que impide el manejo de efectivo y ello puede ocasionar que la operación sea detectada por la autoridad, para que se inicie una investigación por conducto de la Unidad de Inteligencia Financiera y podamos estar ante la presencia de hechos delictivos, amén de las sanciones administrativas que conlleva su resultado, además de que pueda solicitarse la extinción de dominio por parte de la autoridad

Por otro lado, la inseguridad que provoca el manejo de los recursos que se han obtenido o se consiguen en numerario, por ello, aunque resulte en apariencia un poco más caro, lo correcto sería que el arrendatario exigiera por su pago, su comprobante fiscal digital al arrendador, muy independiente de que el inmueble sea rentado por un particular y más aún si fue por una moral, si se trata de casa habitación o de carácter comercial, según sea el caso y por cuanto se refiere a las operaciones de compraventa, que el pago sea mediante transferencia o cheque de caja y a valor real, para que no quede la menor duda de quién pago y a quién, ello traerá como consecuencia que el impuesto por adquisición de bienes inmuebles sea mayor y que el impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor, igualmente se incrementeSin embargo, por lo que respecta al segundo, con toda seguridad la Ley del Impuesto sobre la Renta y su reglamento, permitirá a su contador encontrar la mecánica o la estrategia fiscal para disminuir el mismo, sin que se corra ningún riesgo por tal circunstancia.

Para concluir por esta ocasión, lo recomendable es que acuda con las personas adecuadas como puede ser un especialista en bienes Raíces, su abogado, y por supuesto, su contador, a fin de no correr riesgo alguno y conciliar adecuadamente su sueño.

1 Comment

  1. Al final faltó mencionar lo más importante, la asesoría de un experto en prevención de lavado de dinero.

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